6 teilige Reihe: Die Folgen der Privatisierung; Teil V

Privatisierung des kommunalen Wohnungseigentums

Von den knapp 41 Millionen Wohnungen in Deutschland gehören 33 Mio (80%) privaten Personen oder Wohnungsgemeinschaften; 12% öffentlichen Trägern ohne Gewinnerzielungsabsicht (Kommunen, Wohnungsgenossenschaften) und 8% privatwirtschaftlichen Unternehmen mit traumhaften Renditen (international agierende Immobilienkonzerne). Der Trend für die letzten beiden zeigt entweder extrem nach unten (kommunale Wohnungen) oder stark nach oben (börsennotierte Immobilienkonzerne).

Der in Deutschland bisher sehr gut funktionierende Markt für Mietwohnungen ist historisch begründet: Nach dem Krieg war Wohnraum knapp und der Bedarf nach neuem bezahlbarem Wohnraum immens hoch. Im Westen des Landes wurde dieser Bedarf gedeckt durch den sozialen Wohnungsbau und genossenschaftliche Wohngemeinschaften, im Osten durch die Bautätigkeit des planwirtschaftlich gelenkten Staates. Inzwischen liegt der Anteil an Sozialwohnungen in den Großstädten unter 8% und falls überhaupt neue Wohnungen gebaut werden, so geschieht dies von privaten Gesellschaften und Fonds in gehobener Lage für die Befriedigung finanzkräftiger Klientel für die Erzielung satter Renditen durch Wohnungsverkauf. So hat man in Großstädten wie München als Otto-Normalverdiener bereits Probleme, eine erschwingliche Wohnung zur Miete zu finden und für finanzschwache Bevölkerungsschichten ist dies bereits unmöglich geworden.

Eine schwerwiegende Folge dieser Entwicklung ist die Festlegung der Mieten. Wichtigster Aspekt des sozialen Wohnungsbaus ist die Kostenmiete, wonach die Gemeinschaft dem Mieter Wohnraum zur Verfügung stellt und dafür eine faire Prämie erhält, durch die sämtliche Kosten gedeckt werden. Die Kostenmiete diente damit auch als Orientierung für Mieten in vergleichbaren Wohnlagen für den privaten Wohnungsmarkt, da es für Eigentümer schwer war, weitaus höhere Mieten als die Kostenmiete zu erzielen. Mit dem Sterben des sozialen Wohnungsbaus und dem Verkauf kommunalen Wohnungsbestands ist diese Orientierung an der Kostenmiete endgültig begraben, da Eigentümer nun ihre Preisvorstellungen durch das Fehlen des Korrektivs leichter durchdrücken können. Die renditeorientiere Vermietung von Wohnraum führt letzten Endes zu einer Vermögensumverteilung vom Mieter zum Vermieter und die Schere zwischen Arm und Reich öffnet sich immer weiter. Diese Entwicklung ist die eigentliche Ursache für den explosionsartigen Anstieg der Mieten in den deutschen Städten!

Aber schauen wir uns an, was mit dem Großteil des kommunalen Wohnungsbestands in Deutschland in den letzten Jahren geschehen ist. Im Jahr 2013 wurden in Deutschland 216.000 Wohnungen meist in Ballungszentren mit einem Umsatz von 14 Milliarden Euro an institutionelle Anleger verkauft; davon 6,9 Milliarden Euro an börsennotierte renditeorientiere Wohnimmobiliengesellschaften. Den 6 größten börsennotierten Wohnimmobiliengesellschaften in Deutschland gehören zusammen bereits 600.000 Wohnungen. Und bei der verzwickten Haushaltslage unserer Städte ist die Tendenz steigend, schließlich verkaufen sie ihr Hab und Gut, um ihre Haushalte zu sanieren.

Auf Platz 1 mit einem Bestand von 210.000 Wohnungen liegt die Deutsche Annington, die vor allem die ehemaligen Eisenbahnerwohnungen des Bundes sowie die ehemaligen Werkswohnungen der RWE erstanden hat. Dabei handelt es sich um eine Briefkastenfirma in der Steueroase Guernsey und durchschnittlich hat jeder der Investoren 100 Millionen Euro investiert. Um Kleinanleger handelt es sich hier also nicht.

Platz 2 belegt die Gagfah mit 145.000 Wohnungen, vor allem der Bundesanstalt für Angestellte Bfa. Diese Briefkastenfirma hat ihren Sitz in der Steueroase Luxemburg, Heimat unseres neuen EU-Kommissionspräsidenten Jean-Claude Junker, der in der Vergangenheit nicht viel dafür getan hat, das Steuerparadies Luxemburg unattraktiv für Geldanleger zu machen. Im Gegenteil. Über Link (12) gelangt man zu einem Erlebnisbericht einer ehemaligen Mieterin der Gagfah, die sich 7 Jahre lang mit Gerichten und Anwälten herumschlagen durfte, da Mieten und Nebenkosten falsch berechnet und nach dem Auszug die Kaution nicht ausbezahlt wurde. So werden Mieter flächendeckend behandelt um Kosten zu drücken und Umsätze zu steigern und die meisten wehren sich nicht.

Auf Platz 3 folgt die Deutsche Wohnen AG mit 89.000 Wohnungen sowie auf Platz 4 die TAG Immobilien AG mit 69.000 Wohnungen. Durch gemeinsame Anteilseigner sind alle dieser Beteiligungsgesellschaften miteinander verwoben und da die Eigentümer dieser Gesellschaften oft nur durch Briefkastenfirmen in Steueroasen vertreten werden, kann nicht mal genau gesagt werden, wem die Wohnungen letzten Endes eigentlich gehören. Das ist deshalb so wichtig, weil sich für die Eigentümer einer Sache gewisse Pflichten ergeben, die man aber schlecht einfordern kann, wenn man keinen wirklichen Ansprechpartner hat. Einzuklagen sind sie noch schwieriger, oder hat schon mal jemand versucht, einen Briefkasten zu verklagen?

Das Geschäftsmodell dieser Beteiligungsgesellschaften ist immer gleich. Vereinfacht dargestellt sammelt man Stammkapital von äußerst wohlhabenden Anteilseignern und besorgt sich zusätzlich Fremdkapital auf dem Geldmarkt, um große Immobilienpakete zu erwerben. Man spricht hier von REITs (Real Estate Investment Trusts), denen sozial schwache Mieter hilflos ausgeliefert werden. Die Mieten sollen die laufenden Zinsen für das geliehene Geld decken wobei die Differenz zwischen den Mieteinnahmen und Zinskosten den Gewinn für die Anteilseigner darstellt. Weil sich solche Investoren nicht mit Kleinkram zufrieden geben hat die Deutsche Annington im Jahr 2010 eine Eigenkapitalrendite von traumhaften 27,7% erzielt – zu Lasten der Mieter, die höhere Mieten und verringerte Instandhaltungsleistungen in Kauf nehmen mussten. Wehren kann man sich als Mieter nicht und die Politik tut wenig (beziehungsweise nichts) um sie vor solchen Finanzhaien zu schützen. Der Bundesfinanzminister versprach am 10. Januar 2005 vor dem Auditorium der Industrie- und Handelskammer Frankfurt, er wolle den Finanzstandort Deutschland auch durch Produktinnovationen wie REITs stärken. Die Finanzbranche , die nun wirklich keine weitere Stärkung benötigt, wird hier unverhältnismäßig bevorteilt, während die kleinen Leute in die Röhre schauen. Und das, wo doch die Politik auch unsere Interessen vertreten sollte! (13)

Ein weiteres Beispiel für eine unfähige, wenn nicht sogar uninteressierte Politik ist die sogenannte Mietpreisbremse, die sogar im Koalitionsvertrag zwischen CDU/CSU und SPD festgeschrieben wurde, um die explodierenden Mieten vor allem in den Städten einzudämmen. Die Mietpreisbremse, so wie sie angedacht ist, hat wenig Bedeutung bei der fairen Festsetzung der Mieten, da hier die aktuellen (viel zu hohen) Mieten angesetzt werden, um diese festzuschreiben. Eine Orientierung an der Kostenmiete würde mehr Sinn machen und außerdem sollte man zu hohe Renditen als sittenwidrig erklären, aber dies ist natürlich nicht im Interesse der Finanzhaie und deswegen wird dies von der Politik auch nicht forciert.

Quellen:
Wenn nicht anders angegeben, beziehe ich meine Informationen aus dem Buch von Jens Berger „Wem gehört Deutschland, Die wahren Machthaber und das Märchen vom Volksvermögen“, eine äußerst empfehlenswerte Lektüre zum Ist-Zustand in Deutschland (http://www.westendverlag.de/buecher-themen/programm/wem-gehoert-deutschland-jens-berger.html)
(12) http://www.nachdenkseiten.de/?p=21944
(13) http://www.nachdenkseiten.de/?p=1858

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